Property เจอหนี้ 10 ปี อสังหาไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม มูลค่าบ้านแพงขึ้น หนี้ครัวเรือนสูง กู้บ้านไม่ผ่านพุ่ง 80%

ในงานเสวนากรุงเทพจตุรทิศ : Property เจอหนี้ 10 ปี อสังหาฯไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม ซึ่งจัดขึ้นโดย prop2morrow ผู้ประกอบธุรกิจ ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินงานในรูปแบบเว็บไซต์ออนไลน์ www.prop2morrow.com/ เมื่อวันที่ 19 กันยายน 2567 ณ. โรงละครเคแบงก์สยามพิฆเนศ มีผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯชั้นนำระดับประเทศแลกเปลี่ยนข้อมูลทั้งจากหน่วยงานของภาครัฐและผู้ประกอบการภาคเอกชนมาร่วม ‘เหลียวหลัง แลหน้า’ ต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 10 ปี ที่ผ่านมาและทิศทางภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเรียลเซกเตอร์ที่สำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย รวมถึงสิ่งที่จะเกิดในอนาคตทุกแง่มุม โดยได้รับเกียรติจากวิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิมาร่วมกระเทาะเปลือกอสังหาริมทรัพย์

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้ฉายภาพตลาดที่อยู่อาศัยช่วง 30 ปี ที่ผ่านมา ตั้งแต่ช่วงก่อนเกิดวิกฤติฟองสบู่แตกปี 2540 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในยุครุ่งเรืองมีบ้านและคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลสูงถึงปีละ 150,000-170,000 ยูนิต แต่ช่วงที่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ตลาดอสังหาฯชะลอตัวอย่างรุนแรง ทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยถูกพัฒนาขึ้นมาให้สอดคล้องกับดีมานด์ความต้องการคนไทย ด้วยยอดจดทะเบียนต่อปีประมาณ 30,000 - 40,000 ยูนิต ในช่วง 5 ปีหลัง (2542-2546) และกลับมาอยู่ในระดับ 106,969 ยูนิต อีกครั้งในปี 2553 ตามการขยายตัวของเมืองและการลงทุนใหม่ ก่อนที่จะเริ่มชะลอตัวอีกครั้งช่วงวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 80,000 ยูนิตต่อปี

ส่วนบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วง 10 ปีหลัง เริ่มตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นไป มีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เฉลี่ย 1.34 แสนยูนิตต่อปี และค่อยๆ ปรับตัวลดลงมาต่ำกว่าระดับ 1 แสนยูนิตต่อปี ในช่วงปี 2564 มาจนถึงปี 2566 ที่ผ่านมา มีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนอยู่ที่ 99,000 ยูนิต โดยได้รับปัจจัยกระทบจากมาตรการ LTV ที่เริ่มประกาศใช้เมื่อปี 2562 และช่วงปี 2563-2564 เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังเป็นช่วงขาลง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการชะลอตัวลง ทำในปีนี้คาดว่าจะมีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนเข้ามาในตลาดประมาณ 100,000 ยูนิตเท่านั้น

สินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง -8.9% ช่วงโควิดระบาดหนัก

ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมา มีมูลค่าสูงกว่า 5 แสนล้านบาทต่อปี และเคยทำยอดสูงสุดในช่วงปี 2561 มูลค่า 700,000 ล้านบาท ก่อนจะมีการปรับตัวลดลง -8.9% ใน ปี 2562 และ ช่วงปี 2563 - 2564 ลดลงมาอยู่ที่กว่า 610,000 ล้านบาท เพราะได้รับปัจจัยกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างหนัก ส่วนปี 2566 ที่ผ่านมา มีมูลค่ารวม 670,000 ล้านบาท และในปี 2567 นี้ประเมินว่ามูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจะอยู่ที่ 650,000 ล้านบาท ลดลง -4% จากปีก่อนหน้า ส่วนหนึ่งเกิดจากสภาพเศรษฐกิจและภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3ล้านบาทไปจนถึงระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป

LTV –โควิดฉุดอสังหาฯเปิดตัวใหม่ร่วงหนักสุดรอบ10 ปี

ด้านตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 27 จังหวัด ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา(ปี 2557-2567) เฉลี่ยปีละ 100,000-130,000 ยูนิตต่อปี โดยเฉพาะในปี 2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 170,000 ยูนิต แต่ในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างหนักปี 2563-2564 จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมาต่ำกว่า 1 แสนยูนิตต่อปี และต่ำสุดในปี 2564 เหลือแค่ 76,000 กว่ายูนิต ส่วนในปี 2566 ที่ผ่านมาปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเป็น 141,134 ยูนิต และภายในสิ้นปีนี้คาดว่าตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่จะอยู่ที่ 136,153 ยูนิต

ขณะที่มูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่กลับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องอยู่ในระดับกว่า 4-6 แสนล้านบาทต่อปี โดยเฉพาะในปี 2567 นี้คาดว่ามูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่จะสูงกว่า 744,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าที่มีมูลค่าสูงถึง 785,350 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านมีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงผู้ประกอบการหันมาสร้างบ้านใหม่ในราคาที่แพงขึ้น

โดยตัวเลขยอดขายบ้านใหม่ในปี 2557 อยู่ที่ 127,797 ยูนิต และหลังจากนั้นค่อยๆ ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง ก่อนจะขยับเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับสูงสุดที่ 158,168 ยูนิตในปี 2561 และในปี 2566 ที่ผ่านมามีจำนวน 121,829 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้า -3.2% ส่วนปีนี้คาดว่าจะขยับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.2% หรือประมาณ138,466 ยูนิต

แนวโน้มประชาชนซื้อบ้านได้ยาก เหตุรายได้โตตามราคาบ้านไม่ทัน

สังคมผู้สูงอายุเพิ่มสูง ลุ้นกำลังซื้อต่างชาติ ตัวช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดฯ

ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า ส่วนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเทียบกับอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการหารายได้ เทียบกับอัตราการเติบโตของราคาบ้าน สะท้อนให้เห็นว่า มีความเป็นไปได้ยากในการทำให้คนทั่วไปซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น เพราะราคาบ้านสูงเกินกว่าความสามารถในการหารายได้ของประชาชน โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเทียบกับ GPP per Capita ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล CAGR 2557-2566 ของราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.4% และ CAGR 2557-2566 ของ GPP per Capita Income อยู่ที่ 1.4% ดังนั้นรายได้ต่อหัวของประกรในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 347,900 บาท หรือเดือนละ 30,000 บาท แต่ราคาบ้านอยู่ที่ 7 ล้านบาท ทำให้โอกาสที่จะยื่นกู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นไปได้ยากมาก

จะเห็นได้จากตัวเลขหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ลดลงถึง -13.8% ส่วนมูลค่าการโอนฯ ติดลบไป 13.4% ส่วนไตรมาส 2 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ฯติดลบลดลงเหลือ -4.5% แม้ว่าภาครัฐได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 9 เมษายน 2567 เช่น ลดค่าโอน-จดจำนองบ้าน-คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ราคาประเมินฯและวงเงินจำนองต่อสัญญา เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน)ตั้งแต่วันนี้-31 ธ.ค. 2567 ลดค่าจดทะเบียนโอนฯ จาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดทะเบียนการจำนองฯ จาก 1% เหลือ 0.01% การลดหย่อนภาษีฯ สำหรับผู้ปลูกสร้างบ้านเอง ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน โดยหักลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้าง ให้หักลดหย่อนภาษีได้ 10,000 บาทต่อทุกจำนวนค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 100,000 บาท เฉพาะค่าจ้างก่อสร้างบ้านไม่เกิน 1ปีหลังในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จ เป็นต้น

นอกจากนี้ตลาดที่อยู่อาศัยและภาคอสังหาฯ ยังเต็มไปด้วยความท้าทาย เนื่องจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ภายใต้จำนวนบ้านใหม่ที่เกิดขึ้นเฉลี่ยปีละแสนยูนิต เนื่องจากในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าสังคมไทยจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุขั้นสุดยอด โดยสัดส่วนผู้สูงอายุจะมีมากกว่า 25% ของประชากรทั้งประเทศ ขณะที่เด็กแรกเกิดน้อยลง คู่สามี-ภรรยา แต่งงานแต่ไม่มีลูก และคนครองตัวเป็นโสดมากขึ้น

แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสใหม่ๆ จากความต้องการของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมากขึ้น โดยจากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติใน ปี 2561มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% แต่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ ขยับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 13.6% ดังนั้น ทั้งภาครัฐ และภาคเอกชน ยังต้องหาคำตอบกันต่อไปถึงความเหมาะสมในการบริหารจัดการความต้องการซื้อที่แท้จริง และการซื้อผ่านตัวแทนในลักษณะนอมินี

หนี้ครัวเรือนพุ่ง 90% กลุ่ม Gen Y พร้อมก่อหนี้-ผิดชำระ

นายเผด็จ เผจิญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือ เครดิตบูโร กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 2/2567 ที่ผ่านมา GDP ของไทยเติบโต 2.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่เติบโต 1.9% เท่ากับเติบโตแค่ 0.4% เท่านั้น ขณะที่ไตรมาสแรกเติบโต 1.5% ส่วนตัวเลข GDP ในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมาเติบโตต่อปี ต่ำกว่า 5% สวนทางกับตัวเลขสินเชื่อส่วนบุคคลที่เติบโตสูงต่อเนื่อง แม้ในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ก็ยังเพิ่มขึ้นสูง เพื่อนำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เพราะภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศตกต่ำ และมีผลกระทบจากปัจจัยภายนอกรอบด้าน

ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับทรงตัว ยกเว้นช่วงที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการ LTV เพื่อควบคุมการซื้อบ้านหลังที่ 2 สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการขยับเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่หลังจากนั้นก็ปรับตัวลดลง ล่าสุดในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา หลังจากรัฐบาลประกาศ 7 มาตรการเพื่อช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ถูกปล่อยออกไปไตรมาส 2 ให้กับกลุ่มคนซื้อบ้าน ที่มีความเสี่ยงในระดับสูงเพื่อส่งเสริมให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

ด้านดัชนีตัวเลขความเชื่อมั่นของผู้บริโภคช่วง 10 ปี ที่ผ่านมาลดลงต่อเนื่อง ปัจจุบันอยู่ที่ 57.7% ลดลง จากปีก่อนหน้าที่เติบโตสูงกว่า 60% เนื่องจากผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นในการบริหารงานของรัฐบาล การเมือง เศรษฐกิจ รวมถึงปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์

ขณะที่ตัวเลขดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยในปัจจุบันยังคงทรงตัวอยู่ที่ 2.5% หลังจากมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาหลายรอบช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมา แม้ล่าสุดเฟดจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงมามากถึง 0.50% ก็ตาม ทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง โดยเฉพาะในช่วงปี 2566-2567 นี้ ที่อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ดีดตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบให้ดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อลดลง เนื่องจากปัจจุบันคนไทยกำลังเผชิญกับปัญหารายได้กับรายจ่ายไม่สอดคล้องกัน โดยมีสัดส่วนหนี้เพิ่มมากกว่ารายได้เพิ่มถึง 46.4% ทำให้มีความกังวลว่า คนไทยจำนวนมากมีหนี้มากกว่ารายได้ ซึ่งเกิดจากปัญหาด้านเศรษฐกิจแทบทั้งสิ้น โดยคาดว่าปีนี้คนไทยจะมีภาระหนี้ครัวเรือนสูงเฉลี่ยกว่า 6 แสนบาทต่อครัวเรือน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในชีวิตเพิ่มสูงขึ้นเป็นเงาตามตัวแต่รายได้ขยับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

จากข้อมูลในเดือนเมษายน 2567 ที่ผ่านมา พบว่าค่าใช้จ่ายต่อครัวเรือนอยู่ที่ประมาณ 18,000 บาท แสดงให้เห็นว่าคนที่มีรายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาทต่อเดือน จะมีค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตประจำวันสูงถึง 113.2% ส่วนอีก 25% นำไปใช้ชำระหนี้ ทำให้สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยล่าสุดสูงถึง 90.8% ต่อ GDP

ทั้งนี้กลุ่ม Gen Y ถือว่าเป็นกลุ่มที่มีภาระหนี้สูง มีทั้งหนี้ส่วนบุคคล หนี้รถยนต์ หนี้บัตรเครดิต รวมถึงหนี้ที่อยู่อาศัย ทำให้อนาคตคนไทยจะเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ยากขึ้น เพราะปัจจุบันคนไทยจะเลือกเป็นหนี้ส่วนบุคคล และหนี้ซื้อรถ ก่อนซื้อบ้าน ด้วยจำนวนมูลหนี้ที่เยอะ ขณะคุณภาพของลูกหนี้ลดลง

โดยข้อมูลของเครดิตบูโรพบว่ากลุ่มหนี้ที่ยังไม่เป็น NPL สามารถกลับไปเป็นหนี้ปกติหรือเป็นหนี้ NPL ได้ในอนาคต อันดับ 1 จะเป็นกลุ่ม SM ที่ค้างชำระตั้งแต่ 31 วัน แต่ไม่ถึง 90 วัน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะสินเชื่อส่วนบุคคลและบัตรเครดิต อันดับ 2 คือ สินเชื่อบ้าน และอันดับ 3 สินเชื่อรถยนต์ ซึ่งเดิมคนจะผิดนัดชำระหนี้จากสินเชื่อส่วนบุคคลก่อน หลังจากนั้นจะเป็นบัตรเครดิต รถยนต์ และบ้าน แต่ปัจจุบันเป็นปิรามิดกลับด้าน คนจะยอมจ่ายหนี้บัตรสินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อบัตรเครดิตก่อน เพื่อนำเงินมาใช้จ่ายเลี้ยงชีพ จึงยอมจ่ายดอกเบี้ยแพง ทำให้ภูเขาหนี้ที่กระจุกตัวในคนกลุ่มเจน Y จะค่อยๆ ขยายไปยังกลุ่ม Gen X มากขึ้นในอนาคต

จัดระเบียบโครงสร้างใหญ่รับต่างชาติซื้อคอนโดฯ

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า จากประสบการณ์ที่อยู่ในแวดวอสังหาฯมายาวนานกว่า 30 ปี ซึ่งปีนี้ถือว่าเป็นปีที่แย่มาก ตั้งแต่ตัวเลขยอดขาย ยอดโอนที่ลดลง ในตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยหรู 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามยังเชื่อว่าตลาดอสังหาฯยังมีความหวัง ในการเป็นบ้านหลังที่ 2ของชาวต่างชาติ และคนทั่วโลก เพราะตลาดที่อยู่อาศัยของไทยถือเป็นตลาดในระดับเดียวกันกับระดับโลก (Thailand is Global) เช่นเดียวกันกับลอนดอน เพราะคนไทยมีอัธยาศัยที่ดี มีจิตใจโอบอ้อมอารี มีความพร้อมทางด้านการรักษาพยาบาล การศึกษาที่มีโรงเรียนนานาชาติชื่อดังเปิดการเรียนการสอนทั้งในกรุงเทพฯและเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด ที่พร้อมรองรับการย้ายครอบครัวของชาวต่างชาติส่งบุตรหลานเข้ามาเรียนในเมืองไทย

โดยสิ่งที่จะต้องส่งเสริมคือการปรับกฎหมายสัดส่วนการถือครองที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติจากเดิมที่ให้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ในสัดส่วน 49% เพิ่มเป็น 70 % และป้องกันการถือครองที่ดินโดยจำกัดที่ดินไม่ให้ส่งผลกระทบต่อที่ดินเกษตรกรรม ที่จะเป็นการป้องกันการเข้ามาอย่างผิดฎหมายและไม่ได้อยู่ในระบบ ทำให้ภาครัฐไม่ได้รับรายได้การจัดเก็บภาษีจากการเข้ามาของชาวต่างชาติ ดังนั้น นับจากปีนี้จึงถือเป็นช่วงเวลาสำคัญในการจัดระเบียบโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ

“ประเทศไทยถึงเวลาที่ต้องปรับโครสร้าง จัดระเบียบรองรับชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในไทยในระยะยาว ไม่เช่นนั้น ลูกหลานจะเดือดร้อน พร้อมทั้งต้องปรับตัวเข้าหาตลาดคู่ค้าและเอเจนซีต่างชาติ ซึ่งปัจจุบันมีหลายโครงการคอนโดฯ ที่เปิดตัวใหม่สามารถทำยอดขายแบบยกล็อก 49% ได้ในทันที เพียงแต่ต้องจดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายในประเทศในภายหลัง เพราะที่ผ่านมามีการจดทะเบียนซื้อขายอย่างถูกต้องเพียง 1 ใน 3 เท่านั้น ที่เหลือจะเป็นการซื้อในรูปแบบนอมินี” นายประเสริฐกล่าว

ทั้งนี้หากภาคธุรกิจอสังหาฯต้องการอยู่ต่อไปต้องปรับตัว ทั้งสินค้า ช่องทาง ราคา โครงสร้างองค์กร รวมถึงการเข้าถึงลูกค้าต่างชาติ เพราะตลาดต่างชาติเปลี่ยนแปลงเร็วมากจึงต้องปรับตัวให้สอดคล้องกับตลาด เช่น ช่วงต้นปีที่ผ่านมามีกลุ่มลูกค้าชาวเมียนมาร์เข้ามาซื้อคอนโดฯจำนวนมาก แต่หลังจากรัฐบาลเมียนมาร์สั่งปิดประเทศทำให้จำนวนคนซื้อลดลง รวมถึงประเทศจีน ที่มีความต้องการซื้อคอนโดฯในบางทำเลเพิ่มขึ้น เช่น จังหวัดระยอง เพราะมีการตั้งฐานการการผลิตรถยนต์ไฟฟ้าในพื้นที่ EEC ขณะที่ลูกค้าชาวญี่ปุ่นที่เคยอยู่อาศัยในจังหวัดอยุธยาเริ่มลดลงไป ดังนั้น จึงต้องดูความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละตลาดตลอดเวลา

เร่งดีมานด์ซื้ออนาคตไม่ตอบโจทย์การลงทุนระยะยาว

นายกีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ มีการทุ่มเททรัพยากรในการลงทุนทำการตลาด จัดโปรโมชั่น(ส่งเสริมการขาย) มากขึ้น ทำให้อสังหาฯเติบโตมาได้ แม้ในช่วงที่ตลาดหดตัว โดยที่ไม่ได้ดูสภาพวะตลาดและความต้องการลูกค้าที่แท้จริง โดยเริ่มต้นจากการวางแผนสถานที่ (where) ออกแบบสินค้าและราคา (what) แล้วค่อยเข้าไปหาลูกค้า (Who) แต่ปัจจุบันสภาวะตลาดเปลี่ยนแปลงไปมากเกินกว่าจะทำแบบเดิมได้ ดังนั้นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ ในยุคปัจจุบันต้องปรับวิธีคิดและทัศนคติ (Mindset) เริ่มต้นจากการมองความต้องการต้องการลูกค้าเป็นหลัก แล้วจึงออกแบบสินค้า (What) เลือกสถานที่( where)

“ที่ผ่านมาหากอยากไปไวต้องใส่ทรัพยากร เงิน แรง อัดโปรโมชั่น ซึ่งอาจจะสปีดได้สักพัก แต่ระยะทางยาวไกลเมื่อถึงเวลาน้ำมันหรืองบหมด โลกเราเปลี่ยนไป แต่สิ่งที่ไม่เคยเปลี่ยนเลยคือความคิดของคนที่รู้สึกอยากได้ของถูก ทำเลดี และความมั่นใจ ทำให้อาจจะใช้เวลาตัดสินใจนานหน่อยและต้องการต่อรองราคา ซื้อบ้านแต่ละครั้งต้องการกู้ให้ได้มากที่สุด ทำให้คนทำบ้านเพื่อขายต้องกลับมาถามตัวเองว่า จะขายใครที่ไม่มีปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อตามมาทีหลัง” นายกีรติกล่าว

ทั้งนี้ในสภาวะปัจจุบัน รูปแบบความต้องการบ้านของคนเปลี่ยนไป จากเดิมที่ภาครัฐสนับสนุนให้คนมีบ้าน จึงทำให้เกิดการส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้าน ทำให้เกิดหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งไม่สอดคล้องกับสภาวะของรายได้คนในปัจจุบัน และความต้องการเป็นเจ้าของบ้านของคนยุคใหม่ก็เปลี่ยนไป ไม่ได้ต้องการเป็นเจ้าของอีกต่อไป ผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงต้องปรับรูปแบบใหม่ เน้นการพัฒนาสินค้าเพื่อปล่อยเช่า หรือมีทางเลือกในการลงทุนในระยะยาว อีกทั้งการออกแบบที่อยู่อาศัยใหม่ ที่ตอบโจทย์ไม่ใช่เพียงแหล่งท่องเที่ยว หรือทำกิจกรรมต่างๆ แต่จะต้องสะท้อนความเป็นตัวตนในหลากหลายรูปแบบ เช่น ตอบโจทย์นักคิด คนที่ประสบความสำเร็จ และการสร้างประสบการณ์ อัตลักษณ์เฉพาะตัว

แนะใช้ “สิงคโปร์โมเดล” ดึงต่างชาติย้ายถิ่นอยู่อาศัยเมืองไทย

นายอุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เกณฑ์ LTV ที่ประกาศใช้ในปัจจุบันส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อบ้านแนวราบ ซึ่งผู้ซื้อต้องมีการสร้างวินัยให้เกิดความสามารถในการผ่อนชำระในแต่ละงวดครบตามสัญญา โดยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ส่งผลทำให้ตลาดอสังหาฯกลับมาขยายตัวขึ้น 3% ในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมา (ปี 2564-2566) ขณะที่อัตราการขายบ้านแนวราบมีการขยายตัวทุกปี โดยปี 2566 มีมูลค่าอยู่ที่ 391,310 ล้านบาท แต่บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วนทรงตัว และบ้านราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ส่วนความต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 15 ล้านบาท ก็ปรับตัวลดลงในช่วงปีที่ผ่านมา

“ในฐานะผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งบ้านแนวราบและคอนโดฯสนับสนุนให้การพัฒนาอสังหาฯในรูปแบบโมเดลสิงคโปร์ ที่พัฒนาให้เป็นอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ให้คนมาอยู่ Family single office ซึ่งจะช่วยดึงดูดให้นักลงทุนและคนที่มีรายได้เข้ามาพำนักอาศัยในสิงคโปร์ โดยมีการอนุมัติให้สิทธิ์การย้ายถิ่นฐานประชากร ซึ่งช่วยก่อให้เกิดการลงทุน และการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจไม่ต่ำกว่า 1 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ โดยได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติทั้งจีน อินเดีย อินโดนีเซีย เป็นต้น” นายอุเทนกล่าว

โดยปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯแนวราบ คือ การเปลี่ยนแปลงของคนเมือง โควิด และเทคโนโลยี รวมถึงสัดส่วนสังคมผู้สูงวัยเพิ่มขึ้น (Aging Society) ทำให้เทรนด์ที่อยู่อาศัยแนวราบต้องตอบโจทย์กลุ่มคนหลากหลาย ที่อยู่อาศัยร่วมกันเป็นครอบครัว โดยนำเทคโนโลยีมาใช้เพิ่มประสิทธิภาพเพื่อตอบโจทย์ ความต้องการมีชีวิตที่ดี (Well Being) ซึ่งเป็นเมกะเทรนด์ใหญ่ที่คนทั่วโลกต้องการมีสุขภาวะที่ดี ดังนั้นสิ่งที่พฤกษาดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน คือการพัฒนาโรงพยาบาลควบคู่กับที่อยู่อาศัย เพื่อให้บริการด้านสุขภาพ โดยเปิดตัวโรงพยาบาลวิมุต เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าในโครงการและความต้องการของคนทั่วไป